La relocalización de la producción mundial hacia México, 'nearshoring', ha derivado en una mayor demanda de espacios de hospedaje industrial particularmente en el norte del país, región en la que estima, llegue más del 90% de las empresas ante este fenómeno que estarán en búsqueda de terrenos de uso industrial.
Sin embargo, del 100% de las personas dedicadas al oficio de agentes inmobiliarios 'brokers inmobiliarios', en la Comarca Lagunera, el 80% se enfoca al ámbito habitacional, mientras que sólo el 20 por ciento atiende transacciones en el ámbito industrial de manera especializada; para algunos expertos esto resulta un reto, dado que tras una larga sequía, las inversiones de grandes empresas comienzan a llegar a la Comarca Lagunera como parte del fenómeno del 'nearshoring', donde la deseabilidad por consolidar inversiones en la región ha detonado un alto interés por la adquisición de terrenos de uso industrial e incluso la reconversión de predios de uso agrícola para migrar a la vocación industrial y así atender la demanda de hospedaje industrial, con la construcción de parques y naves industriales para su venta o renta, tal y como lo aseguró a principios de julio para MILENIO, el secretario de Economía en Coahuila, Claudio Bres.
Sin embargo, surge la duda: ¿Qué tan preparados están los brokers de bienes raíces para atender las negociaciones entre inversionistas extranjeros y nacionales frente propietarios de terrenos o nave en la región?
A decir del experto inmobiliario del sector industrial, Luis Felipe Cervantes, quien a su vez es director comercial de la plataforma PropiedadesMexico.com, las estimaciones preocupan ya que solo dos de cada diez brokers están realmente capacitados para guiar una negociación dentro del llamado 'Real State Industrial'.
Reconoció que anuncios adelantados sobre la llegada de grandes inversiones a La Laguna, donde incluso se refieren ubicaciones específicas, estimulan más la especulación de la plusvalía de un sector o una propiedad.
“No lo identificamos como una problemática, al revés, ya que las tierras pueden generar un estancamiento en su valor; es decir, por un tiempo no se ofrece más por ellas porque no son más atractivas si no existen ningún tipo de inversión ni movimiento.
Importancia de la zona
“Si se está en una zona donde hay pura tierra, para las empresas multinacionales en el ámbito industrial, no resulta atractiva la zona porque no hay desarrollo ni urbanización, y deja toda la tarea al inversionista para trámites con el gobierno, empezando de cero. Pero al momento en que una empresa se anime a enfrentar este reto en un terreno, la tierra colindante se hace atractiva, y por ello aumenta el precio de las tierras”, explicó.
¿Inversionistas quieren comprar barato y dueños quieren vender caro?
Luis Felipe Cervantes, reconoció que resulta un riesgo que se de este “manipuleo”, en donde el inversionista foráneo quiere comprar barato, pero el propietario del terreno en venta, quieren vender caro, ya que se corre el riesgo de que la negociación se caiga. De convenir así, se tiene que encontrar el punto de equilibrio en una negociación o se ahuyenta a los inversionistas a quienes les pueda interesar este punto.
Por ello comentó, en este tipo de negociación deben participar brokers industriales, ya que la función de un asesor profesional inmobiliario especializado en el ámbito industrial, es trabajar frente a los dueños de las tierras, para sensibilizar a los dueños ante una posible problemática.
Expuso que, para evitar algún tipo de confusión, es necesario que cualquier operación sea respaldada con un avalúo y no se incrementen los precios de manera agresiva o absurda, que puedan impactar en la zona ahuyentando las inversiones locales, nacionales e internacionales.
- Internacional
“Por ello como profesionales de este ámbito, tienen que capacitar o retroalimentar a los dueños de las tierras para que no realicen estas malas prácticas, que no se concreten operaciones, y se pueda ahuyentar al inversionista al ofrecer un precio fuera de mercado”.
Considero que el mercado lagunero, en cuanto a inversiones locales, entre conocidos, se dan facilidades de negociación. Hecho que no pasa con los inversionistas extranjeros, ya que el trato es diferente, se genera cierta incertidumbre, tornándose rígida la negociación:
“Ahí es donde entra el servicio de un asesor profesional, ya que nosotros si nos dedicamos a esto, a investigar quien es la persona que viene a negociar. Se le genera un perfil del inversionista, lo que permite que la negociación sea menos rígida y más aún si es extranjero”.
¿Qué le da valor a un terreno para uso industrial?
Cervantes dijo que geográficamente, el primer punto para tomar la decisión es la ubicación. Así como servicios disponibles, tales como Infraestructura eléctrica y de agua que estén a la altura de los proyectos que se plantean. Se puede tener la estructura de la nave, pero si no se tiene agua, o electricidad ni vialidades adecuadas, esto limitará la operación y producción de la empresa, dificultando la actividad de las empresas.
¿Los brokers están realmente preparados para enfrentar el nearshoring?
Al señalar que actualmente en PropiedadesMexico.com, tienen contacto con expertos en bienes raíces y agencias inmobiliarias de todo el país, Luis Felipe Cervantes refirió que en Torreón si están preparados, pero también expuso que hay empresas que no se dedican específicamente a esto. No es lo mismo vender una casa que es lo que en volumen mayor abarca en el mercado lagunero de bienes raíces, a vender terrenos con naves industriales.
Todo lo enfocado en el giro y uso de suelo industrial, deben tener mayor grado de especialización.
“No quiero decir que los brokers no estén preparados, lo que quiero decir es que el reto es nuevo. Casi nadie escuchó el término nearshoring hasta que comenzó el tema de TESLA. Por lo que te tienen que capacitar en el proceso de venta de un terreno o nave industrial. No es lo mismo el proceso de venta de cualquier inmueble habitacional a uno de uso industrial”.
Dijo que, a la hora de vender, probablemente la negociación y el estira y afloja será algo normal. Pero los términos, documentos, los requisitos, el trato con los entes gubernamentales municipales y estatales, todos cambian. Pedirán requisitos distintos y documentos diferentes, por lo que los brokers deben estar conscientes de que no es lo mismo vender una casa que un terreno industrial, por lo que sugirió se deben preparar o sumarse con alguien que esté realmente preparado.
“En La Laguna estoy en grupos de whatsapp que tienen hasta 700 personas dadas de alta que trabajan por su cuenta como agentes inmobiliarios. Hay cientos de agencias inmobiliarias y asesores inmobiliarios son miles. Pero en donde el 80% se dedica a lo habitacional y el 20% está especializado en lo industrial, comercial y habitacional”.
Detalló que muchos están migrando al ámbito industrial, porque es ahí donde está empezando el negocio, aunque resulta preocupante los riesgos que se corren al no estar debidamente capacitados.
“A mí no me da miedo el reto porque si se puede lograr, con mente muy abierta, con ganas de aprender y con ganas de pedir ayuda. Aún hay algo de celo profesional, cuando se puede ser humilde y reconocer que aún se tiene que aprender a asesorarme con brokers que han hecho ya este tipo de operaciones, lo que incrementa las posibilidades que se genere el negocio, permitiendo que el inversionista. Y que tanto el dueño pueda irse feliz por la operación, el inversionista diga que podrá hacer un proyecto a un precio razonable y el broker gana su comisión por haber hecho la labor comercial, logrando mantener la estabilidad en el shock cultural, haciendo equipo entre los brokers, generando oportunidades de negocio para toda la región lagunera”.
“Hay que ser cautos en los avalúos inmobiliarios”
Para Tomás Galvan Camacho, profesional valuador inmobiliario en Torreón de la Unidad de Valuación Regional Centro, a nivel comercial es la zona Norte de la ciudad donde hay mayor dinamismo. Mientras que, en materia industrial, el sector de la zona Mieleras es de las más importantes, por su conectividad y disponibilidad de terrenos.
Reconoció que con el fenómeno del Nearshoring hay que diferenciar la especulación a una realidad en una negociación: “Como profesionistas del avalúo del bien inmueble tenemos que ser cautos en el tema duro, por la oferta y demanda, las operaciones reales son las que sustentan la pauta de que los servicios que tienen muchos sectores de la realidad”.
“Más de veinte años duró ociosa la tierra frente a la Ibero, la construcción HEB, Paseo Milex, entre otros comercios, en la zona norte de la ciudad le da una deseabilidad y esto permite un valor diferente a la tierra. Ahí es donde los profesionales de la evaluación, deben basarse con actividades normales, y no en la especulación”, expuso.
Saltillo, entre los cuatro mercados más dinámicos en sector inmobiliario industrial: AMPIP
Cifras de la Asociación Mexicana de Parques Industriales Privados (AMPIP), muestran que el sector inmobiliario industrial es el más relevante y resiliente dada la naturaleza exportadora del país. Para el segundo trimestre de 2023, esta agrupación daba a conocer los mercados más dinámicos en cuanto al sector inmobiliario industrial en México. Monterrey en primer lugar con el 29%, Saltillo en segundo con el 18%, Ciudad de México con el 17% y Guadalajara con el 13%.
El origen de las inversiones inmobiliarias fueron: México el 36%, Estados Unidos el 33%, Europa el 20%, Canadá el 2% y China el 2%; en sectores como logística el 22%, Manufactura el 22%, Automotriz el 23%, Otros el 33%.
La pandemia detonó el nearshoring en México
La traducción de nearshoring es 'localización cercana'. La empresa de información Thomson Reuters México define el nearshoring como la estrategia de externalización por la que una empresa transfiere parte de su producción a terceros que, a pesar de ubicarse en otros países, están localizados en destinos cercanos y con una zona horaria semejante. De acuerdo con la Asociación Mexicana de Parques Industriales, los costos competitivos y el acceso al mercado, son algunas de las principales razones por las que México es un destino atractivo de nearshoring para las empresas globales que buscan estar cerca de sus consumidores finales.
Especialistas refieren la idea de que la pandemia y la disrupción en las cadenas de suministro generó fue el principal detonador del nearshoring en México, gracias además a sus más de 3 mil kilómetros de frontera compartidos con el mercado norteamericano.
Aseguran que el nearshoring tomó mayor fuerza a partir del inicio de la pandemia del covid-19, impulsando aún más el nearshoring en nuestro país. Esto se debió a que se paralizaron las cadenas de suministro, ya que se detuvieron las líneas de producción principalmente en China. Fue entonces que las compañías realizaron cambios estratégicos para evitar riesgos en sus procesos de producción y proveeduría, así como hacer una gestión efectiva para evitar rupturas en las cadenas de suministro.
IML